一、出臺背景

物業(yè)管理是城市建設和管理的重要內容，涉及廣大人民群眾的切身利益。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和物質社生活水平的普遍提高，人民群眾對美好生活的向往更加強烈，對更加舒適的居住條件、更加優(yōu)美的生活環(huán)境的需求與日俱增。近年來，我市和其他地區(qū)一樣，新市民進城居住，城鎮(zhèn)化發(fā)展較快。這些新變化，都對我市物業(yè)管理提出更高的要求。

我市曾在2012年頒布《黃山市物業(yè)管理辦法》。自2013年1月1日起施行以來，該《辦法》對我市物業(yè)管理起到巨大推動作用，取得良好效果。但隨著城市化的不斷發(fā)展和居民對美好生活期盼的越來越高，我市亟待在《黃山市物業(yè)管理辦法》的基礎上，制定更加適合我市發(fā)展需要的新的物業(yè)管理法規(guī)。因此,市人大決定把《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）納入2019年立法計劃。

二、起草過程

根據(jù)市政府2019年立法計劃安排，市政府成立了以分管市長為組長的《條例》立法工作領導小組，下設起草工作組。2018年12月和2019年4月，起草小組赴宣城、武漢和常州三地進行立法考察。2018年11月及2019年1月，分別召開了各區(qū)縣物業(yè)主管部門、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)社居委、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主代表四個層面的座談會。2019年5月完成《條例》初稿并報市司法局進行合法性審查。7月5日在安徽大學立法研究中心召開專家論證會，根據(jù)論證會意見并經(jīng)合法性審查后形成草案。8月8日《條例》草案提請市政府常務會議審議通過。8月16日市七屆人大常委會第十二次會議審議通過。9月18日市人大法制委員會對《條例（草案修改稿）》進行審議，并報經(jīng)省人大常委會法工委審核。10月30日提請市七屆人大常委會第十四次會議進行二審。11月8日二審后的修改意見報省人大常委會法工委審查。11月29日市委常委會會議審議通過。12月26日市第七屆人大常委會第十六次會議通過。2020年3月27日省第十三屆人大常委會第十七次會議批準，《條例》自2020年7月1日起施行。

三、工作目標

通過制定《條例》，著力解決多年來我市物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的新問題，以法規(guī)形式保障督促各有關部門認真履職盡責，統(tǒng)籌協(xié)調各方力量，將物業(yè)管理納入法治軌道，不斷提升我市物業(yè)管理服務水平，提升居民幸福感、獲得感。

四、對象范圍

《條例》適用于本市行政區(qū)域內住宅小區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

五、重點內容

《條例》共四十六條，重點內容：

（一）關于行政管理部門職責。《條例》對市級和縣級物業(yè)管理行政主管部門職責分別作了明確規(guī)定，要求市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設、公安、消防、自然資源和規(guī)劃等相關部門應當依法履行職責，落實執(zhí)法管理進小區(qū)的相關規(guī)定。

（二）關于加強黨組織建設。《條例》明確加強黨組織對物業(yè)管理工作的領導，規(guī)定：“建立健全社區(qū)黨組織、居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調機制。在業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)中，根據(jù)中國共產黨章程的規(guī)定，設立中國共產黨的組織。鼓勵支持符合條件的中共黨員業(yè)主通過規(guī)定程序擔任業(yè)主委員會委員”。

（三）關于網(wǎng)上物業(yè)管理平臺。《條例》規(guī)定“提倡采用信息化技術，改進業(yè)主大會集體討論、征求意見和投票表決方式”內容，建立推廣使用統(tǒng)一規(guī)范的網(wǎng)上物業(yè)管理平臺，并對網(wǎng)上物業(yè)管理平臺的功能、實名注冊、業(yè)主權利行使方式以及爭議解決方式等作出規(guī)定。

（四）關于業(yè)主委員會。《條例》明確了業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會主任離任審計制度、業(yè)主委員會及委員禁止行為等相關內容。此外，還對業(yè)主委員會候補委員的產生及候補辦法作出了規(guī)定。

（五）關于前期物業(yè)管理。《條例》規(guī)定前期物業(yè)服務企業(yè)應當通過公共資源交易平臺或其他公開招投標方式進行選聘，同時還明確了重新選聘前期物業(yè)服務企業(yè)和前期物業(yè)服務企業(yè)退出的有關內容。對物業(yè)承接查驗的內容、程序、結果及檔案保存等作出了詳細規(guī)定。

（六）關于物業(yè)服務與收費。《條例》明確物業(yè)服務收費應當分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當將不低于實收物業(yè)服務費百分之十的部分單獨列賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護。規(guī)范業(yè)主繳納物業(yè)服務費行為。同時對老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務作出規(guī)定。

（七）關于物業(yè)的使用和維護。《條例》列出物業(yè)管理區(qū)域內十六種禁止行為。對違反禁止規(guī)定的，明確了相應的處理措施。

針對小區(qū)停車難的問題，規(guī)定經(jīng)業(yè)主大會同意、相關行政管理部門批準，可以占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地改造建設停車場、充電設施。

針對公共收益管理亂的問題，明確公共收益應單獨列賬，不得以個人名義存儲和管理，公共收益按照業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定或者物業(yè)服務合同約定使用，沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金。

針對專項維修資金使用難的問題，明確八種情形下可以緊急使用維修資金，不需通過兩個三分之二進行表決，由業(yè)主委員會、相關業(yè)主提出應急處置方案，或者物業(yè)服務企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會、相關業(yè)主同意，并報專項維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請使用。

（八）關于現(xiàn)有小區(qū)加裝電梯。《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。

（九）關于法律責任

鑒于國務院《物業(yè)管理條例》《安徽省物業(yè)管理條例》在法律責任方面已經(jīng)作了比較詳細的規(guī)定，因此本條例規(guī)定“法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定”。此外，為了維護公共安全和業(yè)主合法權益，對“占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行”“占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散行為”以及“在建筑物公共通道、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域私拉電線”的行為規(guī)定了相應的法律責任。

六、創(chuàng)新舉措

一是進一步明確市、縣兩級物業(yè)管理行政主管部門職責，分別明確相關行政主管部門在小區(qū)監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面具體工作職責，避免推諉扯皮；二是明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應設立物業(yè)管理機構，配備專門物業(yè)管理人員；三是明確加強黨組織對物業(yè)管理工作的領導；四是積極推進物業(yè)管理信息化，運用統(tǒng)一規(guī)范的網(wǎng)上物管平臺等信息化技術提高我市物業(yè)管理水平；五是建立業(yè)主委員會候補委員制度，有效解決補選業(yè)主委員會委員困難問題；六是推進建立物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機制；七是新增部分如禁止高空拋物、占用堵塞疏散通道和安全出口等涉及安全隱患方面的內容；八是明確既有住宅小區(qū)改建停車場、充電設施和加裝電梯等相關問題，切實解決小區(qū)停車場、充電設施無法滿足業(yè)主需求和老舊小區(qū)未安裝電梯老人出行難等民生熱點問題。

七、下一步工作考慮

通過線上線下多渠道方式，做好《條例》宣貫工作，引導廣大群眾積極參與，提高物業(yè)服務企業(yè)和小區(qū)業(yè)主對新條例的關注度和知曉度，提高群眾法治意識，提升市民素質，營造共建共治共享的良好氛圍。

做好各區(qū)縣物業(yè)主管部門、街道（鎮(zhèn)）社區(qū)以及物業(yè)服務企業(yè)的宣貫工作，提高工作人員和從業(yè)人員法治意識，在物業(yè)服務行業(yè)監(jiān)管和服務中知法懂法，堅持依法治理，將物業(yè)管理納入法治軌道，不斷提升我市物業(yè)管理服務水平。

八、關鍵詞解釋

前期物業(yè)管理：是指物業(yè)交付后至業(yè)主大會成立之前，由前期物業(yè)服務企業(yè)進行的物業(yè)管理。

包干制：是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制：是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。